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    【板块分析】蔡家西北——嘉陵江湖新城板块价值深度剖析

    2019-08-17 点击:1244

      成都房价点评昨天我要分享

      蔡家西北板块位于蔡家组团东北部,板块功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技科研、滨江休闲等效果为主,以山水、文化、康养、聪慧为特点”的嘉陵江湖新城,都市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,计划人口约13万人,空间布局为“内外、一轴、多廊、多片、多心”。二期克而瑞将下板块区位、广泛配套、市场表现等方面对蔡家西北板块进行多维度分析。

      板块

      站位

      【蔡家建军—完全区位】

      北碚区举行城市北拓的重要站,地面及景观优势显著

      

      蔡家新区幅员面积88平方公里,有条件建设区面积75平方公里,已编控规48平方公里,重大包含12平方公里的拉萨同兴工业园区,为全区第一16个性状工业园区之一,是北京市LED资产基地和国度力量材料产业基地,都市新区36平方公里,计划人口61万人;

      效益定位重庆先进农业集聚区、前景激增人口宜居区,准备到2020年基本建成“先进农业基地,两江半岛宜居新城”。

      【蔡家之于北碚】

      地处北碚南下角,西靠中梁山,主人、南、北三面环江(嘉陵江),地理位置及环境资源优化;

      表现北碚区距离主城腹地最近的建党,蔡家离开市中心20埃,是北碚区的中坚板块及经济发展中心,也是北碚区目前产值最高的水域;

      绕城高速、沪武高速、短道212跨过区域,区域内部在建轻轨6号线及歇马隧道,筹建综保物流通道,其中通达性正在逐步改善中。

      

      【蔡家西北板块—板块区位】

      包括蔡家建军F、J、K、L、R专业分区,是当前蔡家建军内土地开发水平最低的地块,东临嘉陵江,跨江毗邻国博中心及仙桃数据谷,地块优势较强烈,末了拿地价值较高。

      

      【东西南北板块之于蔡家(F、J、K、L、R专业分区)】

      位于蔡家组团东北部,东临嘉陵江,与蔡家森林公园直线距离2.5埃,与悦来国博中心跨江直线距离2.5埃,与仙桃数据谷跨江直线距离3.5埃;

      板块目前开发水平较低,大多数土地处于原始状态,零星分布少许自建房。

      

      广泛

      配套

      东西南北板块内部由于人居较少、土地开发率不高,之所以配套能级较低;沿蔡家基本区域向东南拓展,配套逐渐完善,除无大型商贸配套外其他配套基本满足日常生活需要。

      

      【其中配套】鉴于板块内部目前开发水平较低,配套较少,仅包括2个卫生室+2所中小学+2个汽车站+1个加油站,且以劳动悦来及水土板块边缘的居民为主,完全能级较低,生存气息较薄弱;

      【表面配套】沿蔡家建军核心区域向东南延伸,配套逐渐完善,春风化雨及医疗资源基本满足日常生活需要,生存问题为大型商贸配套缺失。

      

      土地

      成交

      F、R成分区及L分区东北部价值认可度高,末了溢价能力较强。

      【片旗规划】效益定位为“以高品质居住、商业商务、科技科研、滨江休闲等效果为主,以山水、文化、康养、聪慧为特点”的嘉陵江湖新城,都市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,计划人口约13万人,空间布局为“内外、一轴、多廊、多片、多心”。

      【土地性质】除L分区南部商业性质用地较多外,其他分区土地规划性质仍以住房用地为主。

      

      【完全供地情况】板块自2010年开始陆续供地,近来共计供应招拍挂土地24宗,其中1宗流拍(另有1宗流拍后再度挂牌,由沪高竞得),1宗正在交易对方,22宗已成交,成交土地中8宗已入盟,1宗即将入市。

      【各分区供地情况】重大供应及成交区域为L专业分区西部,成交地块中16宗位于L分区,3宗位于F分区,3宗位于R分区,K及J分区处于板块最南端,受地区限制目前未有土地供应及成交。完全来看,此时此刻F、K、J、R成分区及L分区东部土地开发水平均较低,末了可开发性强。

      【价值认可度】其次当前拿地情况看来,F、R成分区及L分区东北部地块频繁进入招拍挂市场,房企对该分区的市值认可度较高。已成交地块中位于L分区东北部的融创地块及位于F成分区的木星美凯龙地块关注度最高,末了可能带动上上下下板块实现土地溢价。

      

      最近楼面地价保持在1000-2000元/㎡区间,现年3月融创以楼面地价7532元/㎡抢占L分区1宗地块,偌大抬升板块地价,末了土地成交楼面地价高达4000-8000元/㎡,板块价值被极大撬动。

      

      房地产

      市场

      东西南北板块—蔡家建军整体房地产市场

      近一年蔡家建军共计供应商品住宅194.66各地,成交183.95各地,供求基本保持平衡,月平均去化15各地,成交均价11509元/㎡,完全呈稳定上涨态势;公房别墅供销占比保持在30-35%控制,改进物业占有一定市场。

      

      板块内在售项目较少,其中红星大都汇为商业项目;广泛项目多数在2017岁末入市,物业类型涵盖高层、公房、别墅,完全房地产市场条件较好。

      

      后市发展

      展望

      低密改善成关键词,末了有望依托江景资源实现板块溢价

      2019年3月融创以7532元/㎡在板块内拿下一宗纯住宅用地,占地面积52822㎡,兴修体量11.39各地,容积率1.50,绿化率30%,计划打造纯洋房高端居住社区,22栋洋房(7-8F),累计655户,建面98-143㎡陕北院子,此时此刻该地块已布满开工,试想2019年10这天首开入市。

      

      融创·溪山春晓

      CRIC分析师观点

      其次板块目前的土地开发现状、风光资源占有及广大产品稳定来看,该板块在后市拿地及项目销售上人均具有固定潜力,此时此刻可开发土地较多,名牌房企对板块的市值认可度较高,该板块有望依托其丰富的滨江资源打造低密改善社区,进而实现板块改善市场溢价。但眼前普遍生活配套能级较低,所有板块可能需要较长的成熟周期,试想短期内主要依托品牌房企入驻项目撬动板块发展。

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      蔡家西北板块位于蔡家组团东北部,板块功能定位为“以高品质居住、商业商务、科技科研、滨江休闲等效果为主,以山水、文化、康养、聪慧为特点”的嘉陵江湖新城,都市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,计划人口约13万人,空间布局为“内外、一轴、多廊、多片、多心”。二期克而瑞将下板块区位、广泛配套、市场表现等方面对蔡家西北板块进行多维度分析。

      板块

      站位

      【蔡家建军—完全区位】

      北碚区举行城市北拓的重要站,地面及景观优势显著

      

      蔡家新区幅员面积88平方公里,有条件建设区面积75平方公里,已编控规48平方公里,重大包含12平方公里的拉萨同兴工业园区,为全区第一16个性状工业园区之一,是北京市LED资产基地和国度力量材料产业基地,都市新区36平方公里,计划人口61万人;

      效益定位重庆先进农业集聚区、前景激增人口宜居区,准备到2020年基本建成“先进农业基地,两江半岛宜居新城”。

      【蔡家之于北碚】

      地处北碚南下角,西靠中梁山,主人、南、北三面环江(嘉陵江),地理位置及环境资源优化;

      表现北碚区距离主城腹地最近的建党,蔡家离开市中心20埃,是北碚区的中坚板块及经济发展中心,也是北碚区目前产值最高的水域;

      绕城高速、沪武高速、短道212跨过区域,区域内部在建轻轨6号线及歇马隧道,筹建综保物流通道,其中通达性正在逐步改善中。

      

      【蔡家西北板块—板块区位】

      包括蔡家建军F、J、K、L、R专业分区,是当前蔡家建军内土地开发水平最低的地块,东临嘉陵江,跨江毗邻国博中心及仙桃数据谷,地块优势较强烈,末了拿地价值较高。

      

      【东西南北板块之于蔡家(F、J、K、L、R专业分区)】

      位于蔡家组团东北部,东临嘉陵江,与蔡家森林公园直线距离2.5埃,与悦来国博中心跨江直线距离2.5埃,与仙桃数据谷跨江直线距离3.5埃;

      板块目前开发水平较低,大多数土地处于原始状态,零星分布少许自建房。

      

      广泛

      配套

      东西南北板块内部由于人居较少、土地开发率不高,之所以配套能级较低;沿蔡家基本区域向东南拓展,配套逐渐完善,除无大型商贸配套外其他配套基本满足日常生活需要。

      

      【其中配套】鉴于板块内部目前开发水平较低,配套较少,仅包括2个卫生室+2所中小学+2个汽车站+1个加油站,且以劳动悦来及水土板块边缘的居民为主,完全能级较低,生存气息较薄弱;

      【表面配套】沿蔡家建军核心区域向东南延伸,配套逐渐完善,春风化雨及医疗资源基本满足日常生活需要,生存问题为大型商贸配套缺失。

      

      土地

      成交

      F、R成分区及L分区东北部价值认可度高,末了溢价能力较强。

      【片旗规划】效益定位为“以高品质居住、商业商务、科技科研、滨江休闲等效果为主,以山水、文化、康养、聪慧为特点”的嘉陵江湖新城,都市建设用地934.52公顷,经营性建筑总计容规模约800万㎡,计划人口约13万人,空间布局为“内外、一轴、多廊、多片、多心”。

      【土地性质】除L分区南部商业性质用地较多外,其他分区土地规划性质仍以住房用地为主。

      

      【完全供地情况】板块自2010年开始陆续供地,近来共计供应招拍挂土地24宗,其中1宗流拍(另有1宗流拍后再度挂牌,由沪高竞得),1宗正在交易对方,22宗已成交,成交土地中8宗已入盟,1宗即将入市。

      【各分区供地情况】重大供应及成交区域为L专业分区西部,成交地块中16宗位于L分区,3宗位于F分区,3宗位于R分区,K及J分区处于板块最南端,受地区限制目前未有土地供应及成交。完全来看,此时此刻F、K、J、R成分区及L分区东部土地开发水平均较低,末了可开发性强。

      【价值认可度】其次当前拿地情况看来,F、R成分区及L分区东北部地块频繁进入招拍挂市场,房企对该分区的市值认可度较高。已成交地块中位于L分区东北部的融创地块及位于F成分区的木星美凯龙地块关注度最高,末了可能带动上上下下板块实现土地溢价。

      

      最近楼面地价保持在1000-2000元/㎡区间,现年3月融创以楼面地价7532元/㎡抢占L分区1宗地块,偌大抬升板块地价,末了土地成交楼面地价高达4000-8000元/㎡,板块价值被极大撬动。

      

      房地产

      市场

      东西南北板块—蔡家建军整体房地产市场

      近一年蔡家建军共计供应商品住宅194.66各地,成交183.95各地,供求基本保持平衡,月平均去化15各地,成交均价11509元/㎡,完全呈稳定上涨态势;公房别墅供销占比保持在30-35%控制,改进物业占有一定市场。

      

      板块内在售项目较少,其中红星大都汇为商业项目;广泛项目多数在2017岁末入市,物业类型涵盖高层、公房、别墅,完全房地产市场条件较好。

      

      后市发展

      展望

      低密改善成关键词,末了有望依托江景资源实现板块溢价

      2019年3月融创以7532元/㎡在板块内拿下一宗纯住宅用地,占地面积52822㎡,兴修体量11.39各地,容积率1.50,绿化率30%,计划打造纯洋房高端居住社区,22栋洋房(7-8F),累计655户,建面98-143㎡陕北院子,此时此刻该地块已布满开工,试想2019年10这天首开入市。

      

      融创·溪山春晓

      CRIC分析师观点

      其次板块目前的土地开发现状、风光资源占有及广大产品稳定来看,该板块在后市拿地及项目销售上人均具有固定潜力,此时此刻可开发土地较多,名牌房企对板块的市值认可度较高,该板块有望依托其丰富的滨江资源打造低密改善社区,进而实现板块改善市场溢价。但眼前普遍生活配套能级较低,所有板块可能需要较长的成熟周期,试想短期内主要依托品牌房企入驻项目撬动板块发展。

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